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第692章有备而来(第1/2页)
董萱选的地方不起眼，做出来的菜品却色香味俱全。
六月黄腌制的醉蟹，清蒸一斤出头的野生大黄鱼，三丝扣，荸荠和肉揉制的狮子头，半斤不到的野生鲈鱼熬汤每一道菜从食材到加工，都算得上精工细作，加上极高的烹饪水平，使得每道菜都受到食客的好评。
在这种场合里吃晚饭，搭配石库门黄酒最合适。
“呼”
动了筷子就舍不得停下来，直到吃了有五分饱，罗阳才长吁了一口气。
“怎么样，罗总，我选的地方还算满意？”
董萱肯定不是第一次来这里吃了，所以在席间最为空闲，不是帮楚心瑶夹菜，就是帮罗阳倒酒。
看到罗阳放下筷子，立刻就开始带动话题。
“不错，真不错。”
罗阳连连夸赞的同时道：“要是边上的苏州河能整治一下，让环境变得更好一些，今后这里将会变得一桌难求。”
“市里倒是有这个想法。”
今晚四个人，一张方桌，正好每人占一边。
楚心瑶坐在罗阳的对面，这时候也放下了筷子，抬头接话道：“但这是一个长期治理过程，非但要清理河道本身，还要从源头上掐断注入苏州河的污染源，所以整个项目耗资不小”
“魔都的财政收入支撑的起来。”
罗阳笑了笑道：“每年多卖一块地，治理的钱就出来了。”
这番话说完，楚心瑶微微一愣。
第一句话还在聊今晚饭菜的事情，三五句之后，就被罗阳拐到了地产上。
而今晚要谈的事情就和开发的大楼有关。
如果这是有意控制，那罗阳对于局面的掌控能力就太吓人了。
“政府拍卖一块土地倒是简单，买下来开发的企业就要看时运了。”
董萱立马就抓住了重点，接过话题道：“遇上好的市场环境，可能项目才建到三分之一，所有资金就全部回笼了，要是遇到市场环境不好的时候.就像罗总看上的那栋大楼，别说赚钱了，没烂尾已经算是不错了。”
“这两年住宅项目的市场行情还算可以。”
罗阳笑了笑道：“商业大楼这种项目.除非是实力雄厚的企业自建自用，或者不缺钱的国企拿来做成重资产沉淀，一般纯粹的商业性质开发还是有点难度的。”
“是啊，就拿罗总看中的那栋商业大楼来说吧，四年前由兆和地产高价拿下，由于这块地位于地铁五号线莘庄站附近，靠近沪闵路，地理位置相当优越，所以规划是奔着打造衔接闵行和徐汇两地的次商业中心而去的。”
董萱对于这个项目的熟悉程度非同一般，随口就能很细致的介绍前因后果。
她披露根本原因道：“项目前期还算顺利，但是从08年底开始就遇到困难，因为那几年恰逢米国次贷危机，兆和地产海外的项目大多遇到了危机，导致兆和地产的资金链几近枯竭，于是国内项目也受到影响.”
没有了总部资金的支持，整个项目开始磕磕绊绊。
能支撑着封顶，全靠借贷资金和拖欠工程款。
或许是兆和地产心里也清楚，只有将项目主体封顶了，才能脱手卖个价钱，要是烂尾了，想脱手处理不是不行，但在价值上就不是缩水一点点的事情了。
“据我所知，这栋楼的主体建到三分之一的时候就可以预售了。”
罗阳好奇问了一句；“开发商就没有通过预售来回笼资金吗？”
“一栋二三十层的商业大楼，光是主体封顶，用了四年建设期，这种情况下谁敢买啊？”
董萱笑着回应了一句，接着解释道：“大楼还没出基坑的时候就停过一次工，后来在建设工程中因为多次融资和借贷，导致项目每次都要停工好几个月，换你是业主，你敢买这样的期房吗？”
也是，像这种商业大楼，分割销售的时候，起步就是几百上千平，毕竟买下来后出租给别人是用来做办公场所的，面积小了还真不行。
这种面积单位的商品，加上魔都这边的房价，起步都要上千万，甚至大几千万。
真想要投资的，在魔都这种城市里还会挑选不到合适的吗？
何必冒风险去买可能烂尾的期房？
“还真是不敢冒这样的风险。”
罗阳见多了这样的事情，于是添加了一句猜测道：“我甚至怀疑魔都项目公司和兆和总部之间也在私下里博弈。”
“怎么说？”
楚心瑶听到这句话后好奇起来，插话问了一句。
“因为总部那边遇到资金问题了，如果下面分公司有钱，一定会抽调。”
罗阳耸了耸肩膀道：“但是从魔都项目公司这边来看，要是仅有的资金被抽调，或者说预售出来的资金被抽调走，导致项目最终不能完工.不光是欠了银行的钱，买房子的业主也会找他们麻烦的！”
不用全部解释，只是说到这里，另外三个都明白过来了。
只要不预售，即便项目最后出问题了，项目公司欠的不过是银行和施工单位的钱，最终不过是大楼被银行收回去，拍卖掉也好，或者抵押掉也好，问题总是不大。
但是预售了一部分之后，将来项目出了问题，债务是要优先银行的.
到时候出钱买了期房，却连抵押物都捞不到的那些业主杀人的心都有，而且能来投资商业大楼的买主，手里都是有点钱的人，这些人要是闹起来，项目公司的人肯定兜不住。
“这种可能性也很大。”
董萱不得不承认罗阳在某些方面也有独到见解。
“所以这栋大楼现在的债务仅限于银行贷款和工程款？”
话聊到这里，已经可以直指核心问题了。
“我们摸排下来是这样，除了三家银行的贷款之外，剩下的欠款都是工程款项内容，并不涉及其他借贷问题。”
楚心瑶一本正经的回复罗阳道：“当然，其中有没有隐形债务，我们也不是很清楚，如果开发商那边有心隐瞒，除非债务人主动跳出来，或者我们全面核查他们公司的财务账本，否则真不好分辨。”
“隐形债务的事情好解决，只要在收购协议里明确掉就行。”
处理这种事情，罗阳有的是经验，一点也不担心的问起其他事情：“之前听董行说起过，你们甬城银行已经协调好了其他两家银行，将兆和的债务承接过去？”
“还没签协议，但是在口头上已经达成一致。”
楚心瑶有一说一：“这件事上请罗总放心，一旦你们公司和我们甬城银行签订相关协议，并且你们和兆和的收购谈判协议签订下来，我们就会落实另外两家银行的债务承接，然后协同兆和一起谈债务重组的事情。”
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“也就是说需要两个前提。”
罗阳砸了砸嘴道：“需要我们和兆和谈妥收购的价格，和你们签订新的贷款协议，然后你们才会去和另外两家银行签债务承接协议，再拉着我们两家谈债务重组的事情？”
“是的，罗总的理解没问题。”
“这样啊”
罗阳轻声嘀咕了一句，随后看了董萱一眼，接着陷入了沉思中。
面对看过来的目光，董萱微微苦涩的笑了一下。
她知道罗阳眼神里包含的意思。
如果需要他做到这个程度，还需要甬城银行干嘛？
直接找浦发不行吗？
对于银行来说，基本上一点风险都没有了，而且还拿到一笔优质贷款。
是的，重组债务听着高大上，实际上就相当于罗阳打算买一栋没有债务的总部大楼，现金流不够，于是自己拿出一部分，找银行贷款一部分。
像灵石宫集团这种负债率极低，资产极其优质的企业，别说想要贷款了，银行主动上门询问要不要借钱都是常事。
甬城银行不就相当于捡了一笔优质贷款吗？
“楚助理，如果只是这个条件，我想”
没多久之后，罗阳抬头看向楚心瑶：“我们公司对于收购兆和的大楼这件事，还需要考虑一下。”
董萱的脸色肉眼可见的急了起来。
可是还没等她开口，楚心瑶先说话了：“罗总是认为我们银行一点风险都没有承担，白捡了一个便宜，是吧？”
“楚助理，只是刚才那些条件的话，不是明摆着的事吗？”
这时候温婉插话，代替罗阳回话：“董行，您说是不是，这种条件，我们灵石宫集团随便找哪家银行不能做？”
有些罗阳为难的话，她可以说。
“但我们甬城银行要是给出较低的贷款利率呢？”
楚心瑶不慌不忙的道：“现在各大银行的商业贷款中长期利率是6.55%，在贷款数额较大，贷款项目风险较小的情况下，可以谈，但是最多降25个点，这已经是目前业内最大的让利幅度了。”
当她说到贷款利率的时候，罗阳和温婉都不说话的看着她。
“但是关于这笔总部大楼收购案的重组贷款项目，我们甬城银行可以给出两个让利方案。”
楚心瑶竖起食指道：“因为兆和是在前两年贷款的，当时的中长期商业贷款利率高达7.05%，而且因为兆和的项目急着用钱，加上项目风险评估为中等，所以没有让利，鉴于当下的中长期商业贷款利率已经下调，我们甬城银行在债务重组的时候，可以将所有贷款的利率降低到谈下来的数字。”
按照她的意思，如果灵石宫和甬城银行最终谈下来是6.30%的利率，那么兆和之前三年的贷款利率也从7.05%降低到6.30%。
目前兆和欠浦发那边14.15亿，甬城银行12.88亿，华夏银行5.27亿，总计32.3个亿的贷款。
“温婉，算一下账。”
随着罗阳开口，温婉立即拿起手机，打开了里面的计算器。
“董行，贷款算复利吗？”
“不算。”
“之前贷款本金是多少？”
“32.3就是贷款本金。”
两人一问一答之间，结果出来了。
“老板，按照7.05%的利率来计算，三年利息一共6.83145亿；如果按照6.30%的利率来计算，三年利息一共是6.1047亿，两者之间相差7267.5万。”
温婉回复罗阳道：“但是不知道兆和在这三年里连本带息还了多少，所以现在的总账不清楚。”
这三年里肯定有还款，还是按照7.05%的利率来还的，所以具体的数字差异还要财务来详细计算。
但是六千万差额肯定有的。
“第二种方案呢？”
第一种方案相当于一下子减少大几千万利息，这个条件在罗阳看来还算可以。
“我们甬城银行入股这栋大楼，占股比例不高于40%，减轻你们集团的贷款压力。”
楚心瑶竖起第二根手指：“而且可以和贵公司签下协议，五年之内，你们随时可以回购股权，价格就按照大楼当时市场价来计算。”
为什么没有按照本金加利息来算回收价呢？
因为甬城银行虽然不是国企，但是股份里有国资存在，可不敢贱卖国有资产。
“老板”
就在楚心瑶刚说完的时候，温婉着急的开口喊了一声。
在她看来，魔都的房价在未来肯定要飞速上涨，而且上涨速度远超银行同期商业贷款利率，所以等过几年后再用当时市场价来回收，付出的代价更高。
温婉哪里知道，要论对魔都房价未来走势的判断，在场没一个比得上罗阳。
表面上看起来，大多数人会选择第一个方案。
直接减少六七千万利息，这是最直观的省钱模式，而且一点风险都不用承担。
但是对于罗阳而言，其实第二套方案更好。
好在哪里？
现在是2012年下半年，魔都的房价实际上已经涨起来不少，但是在一年半以后，也就是进入2014年的时候，房市因为收到严厉政策的调控，一下子进入寒冬期。
从14年开始，一直到15年上半年结束，不光是魔都，全国的房价都齐刷刷的跌到低估。
甬城银行相当于用12亿资金买了12年下半年的商业办公楼，然后在14年年底，或者15年上半年卖掉，赚钱肯定是不可能的，能不亏钱就算烧高香了。
但是
罗阳怕一件事。
万一人家发现这么卖掉股权亏钱了，到时候耍流氓怎么办？
罗阳不认为自己能搞得过银行。
而且这件事也不是私下里做工作能有用的，因为银行的领导也不敢“贱卖”国有资产，他们情愿将这部分重资产沉淀在手里，无非就是压几年的事情。
压几年后就会发现，这栋商业大楼的市场价格居然飞涨，能赚钱了.
届时罗阳就算是搬起石头砸了自己的脚！
“楚助理，经过你这么一说，我算是看到了甬城银行的诚意。”
既然暂时决定不了，那就先搁置一下。
罗阳笑着举起酒杯道：“你说的这两个方案，我回去考虑一下，最晚下周给你回复.另外预祝咱们合作愉快。”
这句话说出口，基本上代表他愿意和甬城银行合作了。
剩下的，无非就是选哪一个优惠方案而已。